6.1.1. Предоставление определенным категориям граждан субсидий на приобретение готового жилья или на строительство индивидуального жилья
Перспективный уровень
Описание стандарта и реализации
Перспективным направлением развития системы оказания помощи гражданам при улучшении жилищных условий является предоставление субсидий на оплату первоначального взноса. В России эта практика пока еще не получила широкого распространения и находится в стадии становления. Опыт Самарской области и Москвы иллюстрирует позитивные изменения в данной области. В то же время не все элементы приведенного опыта соответствуют «идеальной» схеме предоставления субсидий на приобретение жилья.
Возможности развития схемы предоставления субсидии на первоначальный взнос при получении ипотечного жилищного кредита определяются уровнем развития ипотечного жилищного кредитования, масштабами предоставления ипотечных кредитов, условиями кредитования. В настоящее время субсидирование первоначального взноса не является преобладающей практикой оказания государственной помощи гражданам при улучшении жилищных условий, носит эпизодический, фрагментарный характер. Следствием ограниченных масштабов ипотечного кредитования в регионах является ограничение возможности использовать субсидии для финансирования первоначального взноса при ипотечном кредитовании.
На наш взгляд, опыт Самарской области и Москвы представляет интерес для регионов и муниципалитетов, поскольку прогрессивной является ориентация бюджетной политики на субсидирование первоначального взноса при приобретении жилья. Приводится также информация об опыте США в области реализации программы помощи при формировании первоначального взноса.
Самарская область
5 июля 2002 года был принят закон Самарской области «О порядке предоставления работникам организаций бюджетной сферы, государственным и муниципальным служащим Самарской области, нуждающимся в улучшении жилищных условий, субсидий на строительство или приобретение жилья» (приложение 1). В бюджете 2002 года на цели субсидирования было предусмотрено 90 млн. руб., а в 2003 году – 50 млн. руб.
Субсидия за счет средств областного бюджета предоставляется гражданам, являющимся работниками организации бюджетной сферы, государственными или муниципальными служащими Самарской области, нуждающимся в улучшении жилищных условий и состоящим в соответствии с законодательством на учете по предоставлению жилой площади в органах местного самоуправления и (или) организациях.
Субсидии предоставляются:
• проживающим в городах Самарской области - Самарским областным Фондом жилья и ипотеки;
• проживающим в сельских районах области - Самарским областным фондом поддержки индивидуального жилищного строительства на селе.
При принятии решения о предоставлении субсидии во внимание принимается платежеспособность семьи заявителя, позволяющая за счет собственных или заемных средств покрыть разницу между стоимостью приобретаемого (строящегося) жилья и размером предоставляемой субсидии.
Право гражданина на получение субсидии удостоверяется свидетельством о предоставлении безвозмездной субсидии. Субсидия может быть использована на:
• приобретение готового жилья у физических и юридических лиц;
• финансирование строительства индивидуального жилого дома в форме перечислений по индивидуальному графику;
• финансирование приобретения квартиры при участии в достройке многоквартирного дома высокой степени технической готовности (не менее 70%).
Средства на предоставление субсидий, удостоверенных свидетельствами, в случае приобретения готового жилья или долевого участия в строительстве жилья перечисляются со счетов указанных выше фондов в банке-агенте продавцу или застройщику безналичным путем в пределах величины, установленной договором купли-продажи или договором долевого участия в строительстве жилья.
В случае строительства индивидуального жилого дома собственными силами выделение средств застройщику производится поэтапно в виде авансирования строительства жилья с последующим предоставлением застройщиком отчетных документов, подтверждающих целевое использование полученных средств.
Размер субсидии определяется средней стоимостью 1 кв. м общей площади строящегося или приобретаемого жилья по конкретному муниципальному образованию Самарской области, утвержденной постановлением губернатора Самарской области, и социальной нормой жилья, равной 18 кв. м общей площади на одного члена семьи, состоящей из трех и более человек, 42 кв. м общей площади - на семью из двух человек, не более 33 кв. м общей площади - для одиноких граждан, с типовыми потребительскими качествами для данного населенного пункта.
Размер субсидии на момент ее предоставления может составлять от 5 до 70% стоимости жилья для семьи заявителя, но в конечном итоге не может превышать 70% стоимости жилья семьи заявителя, рассчитанной по социальной норме в соответствии с жилищным законодательством.
На размер субсидии оказывают влияние срок пребывания в списках учета лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий; количество иждивенцев; возрастная группа заявителя, а также соотношение месячного совокупного дохода семьи заявителя и величины прожиточного минимума для данной семьи.
Размер субсидии для каждого заявителя определяется при помощи базовой субсидии, рассчитанной исходя из стоимости жилья заявителя с учетом социальной нормы на семью заявителя, коэффициента принадлежности заявителя к возрастной группе и коэффициента наличия иждивенцев на одного совершеннолетнего работающего члена семьи заявителя, в соответствии с приложением к рассматриваемому закону .
Необходимо подчеркнуть, что развитие жилищного финансирования в Самарской области идет в направлении формирования рыночной системы. В области отказались от дотирования процентных ставок по ипотечным кредитам и осуществляют переход к системе предоставления субсидий на первоначальный взнос при получении ипотечного кредита.
Следует отметить, что схема выдачи ипотечных кредитов, реализуемая Самарским областным Фондом жилья и ипотеки, предусматривает возможность использования работниками бюджетных организаций данных субсидий в качестве первоначального взноса.
Москва
Порядок субсидирования граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, был принят постановлением правительства Москвы от 9 октября 2001 года № 896-ПП «О предоставлении жителям г. Москвы, нуждающимся в улучшении жилищных условий, субсидий на строительство или приобретение жилища» (приложение 2).
Право на получение субсидии имеют следующие категории граждан:
• состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по договору социального найма;
• освобождающие жилые помещения, занимаемые по договору социального найма, по решению органов государственной власти г. Москвы в связи с изъятием земельного участка для городских нужд;
• в иных случаях, установленных законодательством г. Москвы.
Предполагается, что субсидия может быть использована гражданами:
• на финансирование приобретения квартиры при участии в достройке многоквартирного дома высокой степени технической готовности (не менее 70%);
• на приобретение готовой квартиры по их выбору;
• на покупку отчуждаемого жилого помещения в квартире коммунального заселения в дополнение к занимаемому жилому помещению в данной квартире.
В соответствии с действующим порядком размер субсидии определяется в процентном отношении к нормативной стоимости предоставления жилых помещений, определяемой как произведение средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения в домах типовых серий в районах массовой застройки и общей площади жилого помещения, предоставляемого семье данной численности в пределах социальной нормы - 18 кв. м на одного члена семьи, состоящей из трех и более человек (на одиноко проживающего человека - 33 кв. м общей площади, на семью из двух человек - 42 кв. м общей площади).
Сумма субсидии рассчитывается в соответствии с «Положением о порядке определения размера безвозмездных субсидий, предоставляемых гражданам в городе Москве на строительство или приобретение жилища» .
Размер субсидии зависит от времени ожидания после постановки на учет по улучшению жилищных условий, наличия права на первоочередное предоставление жилого помещения. Сумма субсидии может быть от 5 до 90% нормативной стоимости жилого помещения. Так, при фактическом времени ожидания после постановки на учет в один год размер субсидии составит 5% от нормативной стоимости жилого помещения, при ожидании в очереди 10 лет – 59%, 15 и более лет – 90%.
Субсидия может быть предоставлена только путем перечисления средств субсидии в безналичной форме продавцу (застройщику) жилища.
Если субсидия предоставляется в сумме, достаточной для оплаты только части приобретаемого жилья, то гражданин должен оплатить оставшуюся часть стоимости жилой площади за счет собственных или заемных средств, в том числе ипотечных кредитов. При этом денежные средства должны быть перечислены на счет, указанный в договоре о приобретении жилого помещения. Кроме того, при покупке жилища у правительства Москвы гражданин имеет право частично или полностью оплатить свою долю стоимости жилища путем зачета имеющейся у него в собственности квартиры или путем предъявления к погашению соответствующего пакета облигаций Московского государственного жилищного облигационного займа.
Как правило, субсидии предоставляются на приобретение жилья в строящихся домах (с 70-процентной готовностью). Денежные средства субсидии перечисляются на счет компании-инвестора или застройщика жилья. Крайне редко реализуется вариант приобретения жилья во вторичном секторе недвижимости в связи с наличием ряда рисков, среди которых возможные права третьих лиц на продаваемое жилье.
Таким образом, по действующей программе субсидирования ограничены возможности граждан привлечь ипотечные кредиты, так как субсидии ориентированы на строящееся жилье, а ипотечные кредиты предоставляются в основном под готовое жилье. Поэтому дополнительными источниками средств при приобретении жилья с помощью субсидии являются собственные средства граждан и рассрочка платежа при оплате оставшейся стоимости жилья.
Программы помощи при формировании первоначального взноса (опыт США)
Эта программа получила развитие в целях повышения платежеспособности семей с низкими доходами при приобретении жилья и получении ипотечного кредита. В ряде программ от заемщиков требуется внесение первоначального взноса, и эти средства могут быть получены за счет субсидий и кредитов. В некоторых случаях, предоставляя кредиты для внесения первоначального взноса, кредиторы разрешают заемщикам не возвращать кредит в течение определенного времени, если они остаются жить в приобретенном жилье. В других программах заемщики должны возвратить кредит, как только они продадут собственность. Данные программы снижают сумму наличных средств, которую заемщик должен иметь при покупке жилья, однако сумма месячного платежа по необеспеченному кредиту на оплату первоначального взноса учитывается при расчете соотношения общих платежных обязательств и доходов заемщика. Если кредит обеспечен залогом недвижимости, месячный платеж учитывается при расчете обоих коэффициентов, оценивающих платежеспособность заемщика. Таким образом, если помощь по оплате первоначального взноса предоставляется в форме кредита, снижается сумма кредита на приобретение жилья, на которую может претендовать заемщик. Ниже в таблице 1 представлены некоторые примеры помощи при формировании первоначального взноса.
Следует заметить, что во многих случаях средства, используемые в программе, предоставляет федеральное правительство в рамках жилищной программы. 12 федеральных банков жилищного кредитования в США также предоставляют фонды для программ содействия первоначальному взносу, что является частью программы доступного жилья, реализуемого каждым из банков. Содействие в обеспечении первоначального взноса ориентировано на заемщиков с доходами менее 80% от медианного дохода в районе. Эти программы предполагают предоставление кредита по рыночным процентным ставкам.
Таблица 1
Примеры программ содействия в обеспечении первоначального взноса
Название программы Описание Требования Организации-участники
HouseHartford, Хартфорд, Коннектикут Семьи могут получить беспроцентный кредит в размере до 7% стоимости приобретаемого жилья. Кредит не возвращается, если заемщик живет в приобретенном жилье 5 лет Заемщики должны внести 3% от стоимости жилья и иметь доход менее 80% медианного дохода на территории Администрация г. Хартфорда с федеральными жилищными фондами, Фэнни Мэй, частными кредиторами
Детройт, Мичиган
Кредитная программа с 1%-ным первоначальным взносом Заемщики могут получить беспроцентный второй ипотечный кредит в размере до 2% стоимости приобретаемого жилья. Кредит возвращается при получении первого ипотечного кредита Заемщики должны внести 1% от стоимости жилья и иметь доход в 60% или ниже от медианного дохода по территории. Жилье должно стоить не более 60 тыс. долларов Администрация жилищного развития штата Мичиган с федеральными жилищными фондами
Миннеаполис, Сент-Пол
Жилищная программа Предусмотрены субсидии на оплату первоначального взноса. Заемщики могут получить разницу между первоначальным взносом, требуемым федеральной жилищной администрацией, и 500-долларовым взносом заемщика Заемщики возвращают субсидии, работая на различных общественных работах, которые оценивается в 25 долларов в час Пул фондов, сформированный Фондом жилья для семьи в Миннеаполисе и Сент-Поле
Мемфис
Программа обеспечения первоначального взноса Граждане, впервые покупающие жилье, получают кредит в сумме 10 тыс. долларов для первоначального взноса Заемщики получают отсрочку в возврате первоначального взноса до тех пор, пока не продадут свой дом Федеральный жилищный и др. фонды
Другие программы, представленные в таблице 2, предоставляют заемщику средства в размере его накоплений на оплату первоначального взноса. Целью таких программ является повышение стимулов для семей с низкими доходами делать сбережения для накопления первоначального взноса.
Таблица 2
Программы обеспечения первоначального взноса
Название программы Описание Требования Организации-участники
Лос-Анджелес, Калифорния
Участники открывают сберегательный счет в банке «Hawthorne Saving» (г. Лос-Анджелес) на сумму 50 долларов. Банк предоставляет грант, эквивалентный сумме этого и последующих взносов, вплоть до 5 тыс. долларов Заемщик должен не менее 6 месяцев посещать занятия для покупателей жилья, организованные банком, и за этот период продемонстрировать способность своевременно делать платежи по вкладу. Заемщик должен покупать дом в установленном районе с определенным уровнем доходов населения Hawthorne Saving
Штат Индиана
Программа индивидуальных счетов развития Участники открывают счета в финансовых институтах, эти счета управляются корпорациями местного развития. Сумма эквивалентного гранта может доходить до 900 долларов Участники должны являться получателями государственной помощи и иметь доход менее 150% от уровня бедности. Накопленные средства могут быть использованы для обучения, развития бизнеса или покупки основного жилья Штат Индиана и частные компании, которые получили налоговый кредит
Северная Каролина
Демонстрационный проект
«Индивидуальные счета развития» Средства гранта в некоторых случаях могут предоставляться в пропорции 5:1 к накоплениям участника Участники обязуются два года посещать занятия для покупателей жилья и регулярно пополнять счет. Уровень их доходов не может превышать 80% медианного дохода на территории Рабочая группа штата Северная Каролина и Департамент торговли штата
