5.2.1. Развитие застроенных территорий жилого назначения
Перспективный уровень
1. Описание стандарта
Институт развития застроенных территорий, определенный федеральным законодательством в декабре 2006 г. , был призван урегулировать деятельность инвестора на реконструируемых территориях. Он может применяться только при наличии градостроительных регламентов, содержащихся в муниципальных нормативных правовых актах – правилах землепользования и застройки (далее – ПЗЗ). На переходном этапе, до принятия правил землепользования и застройки, в городах практиковались эрзац-схемы в виде, например, инвестиционных контрактов .
Правовой институт развития застроенных территорий не является универсальным механизмом. Сфера его действия относительно узка и определяется одновременным наличием на соответствующей территории трех видов объектов:
1) многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу;
2) многоквартирных домов, снос, реконструкция которых планируется на основании адресной программы, утвержденной представительным органом местного самоуправления;
3) объектов, не соответствующих градостроительному регламенту, определенному правилами землепользования и застройки.
В отношении первой группы объектов могут приниматься решения о принудительном изъятии недвижимости, но только в случае, если собственник в разумный срок самостоятельно не осуществил снос аварийного дома (ст. 32 Жилищного кодекса РФ). В отношении второй и третьей группы объектов такие решения приниматься не могут, за исключением случаев необходимости расширения (перетрассировки) улиц, прокладки сетей инженерного обеспечения в соответствии с документами территориального планирования. Поэтому существенная часть действий в рамках института развития застроенных территорий должна происходить в режиме частноправовых отношений, то есть по договоренности и по доброй воле правообладателей недвижимости распорядиться ею в пользу застройщиков-девелоперов.
Право на развитие застроенной территории приобретается на открытом аукционе, по результатам которого заключается договор о развитии территории. В извещении о проведении аукциона указываются все существенные условия договора, к которым относятся и основные обязательства победителя аукциона, а именно:
подготовка проектов планировки и межевания территории;
передача муниципалитету квартир для переселения граждан-нанимателей;
изъятие путем выкупа квартир в аварийных домах.
Принципиально, что законодатель не установил дополнительных оснований для изъятия путем выкупа жилых помещений и земельных участков. Изымать можно только жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу по статье 32 Жилищного кодекса РФ.
Федеральным законом дозволяется обременять победителя аукциона-инвестора иными существенными условиями, в том числе строительством социальной и инженерной инфраструктуры, однако запрещено требовать строительства жилья для передачи третьим лицам (так называемой «доли города»). После выполнения существенных условий инвестор обладает исключительным правом приобрести необходимый для застройки участок в пределах реконструируемой территории без торгов, бесплатно в собственность или аренду по его выбору.
В условиях рынка недвижимости для преобразования частными инвесторами территорий необходимо соблюдение двух условий: экономической целесообразности и правовых гарантий. Экономическая целесообразность – это не любая возможность, а та возможность, которая с приемлемой степенью вероятности может стать реальностью. Приемлемая степень вероятности – это определенный порог гарантированности, начиная с которого может возникнуть «экономический сигнал» для потенциальных инвесторов о выгодности вложения денег, то есть, для «вхождения» на застроенную, занятую правами третьих лиц территорию и осуществления преобразований. Подобный сигнал может поступать как от представителей местной администрации частным инвесторам, так и наоборот: заинтересованный инвестор предлагает администрации приступить к подготовке выставления некоторой площадки на аукцион по получению прав на развитие застроенной территории. Именно второй вариант был осуществлен на практике в рамках проекта Института экономики города совместно с ОАО «Сахалин Инженеринг» в городе Южно-Сахалинске. Он не противоречит никаким нормативным актам, но формально определенных форм данного вида взаимодействия в законодательстве нет.
Какие препятствия на сегодняшний день мешают частным инвесторам принимать более активное участие в проектах по развитию застроенных территорий?
В соответствии с действующим федеральным законодательством, на земельные аукционы могут выставляться только свободные от прав третьих лиц участки. В большинстве муниципальных образований таких территорий мало, и в основном они расположены на окраинах. В центральной части города участки обычно имеют различные обременения и поэтому на продажу не выставляются, либо предоставляются инвесторам по квази-правовым процедурам.
В таких условиях подтолкнуть застройщика к приобретению занятой территории может только высокая привлекательность участка, обеспечивающая покупателю сверхвысокую прибыль, перекрывающую риски. В связи с этим задача состоит в том, чтобы предложить альтернативу квази-правовым схемам: обеспечить преобразования за счет частных инвесторов инвестиционно привлекательных земельных участков, занятых ветхим жилищным фондом, на основе публичных конкурсных процедур предоставления инвесторам права градостроительной подготовки застроенных территорий перед началом преобразований. Сами же преобразования осуществляются после освобождения соответствующих территорий от прав третьих лиц по их согласию – после их переселения из ветхих строений за счет частных лиц в благоустроенные жилые помещения.
Для этого необходимо:
иметь ПЗЗ, утвержденные представительным органом местного самоуправления;
оценить инвестиционно-строительный потенциал городской территории для привлечения средств частных инвесторов к реконструкции застроенных кварталов с переселением граждан из ветхого жилого фонда;
произвести базовые расчеты числа граждан, проживающих в ветхом фонде, которые могут быть переселены за счет частных инвесторов;
подготовить предложения по совершенствованию нормативной правовой базы, регулирующей указанные процессы.
При реализации проекта учитываются следующие условия: риски, связанные с возможным нежеланием граждан переселяться, лежат на стороне инвестора, и администрация обязуется не совершать действия, которые могут препятствовать реализации проекта. Эти условия фиксируются в соглашениях о градостроительной подготовке территорий, намеченных для преобразований.
В процессе реализации проекта в Южно-Сахалинске отрабатывались и внедрялись методические разработки, позволяющие:
оценить на основе градостроительных регламентов, содержащихся в ПЗЗ, инвестиционно-строительную привлекательность для частных инвесторов земельных участков, занятых ветхим жилищным фондом;
организовать процесс преобразования таких территорий с использованием средств частных инвесторов;
определить необходимые объемы участия в проекте местного бюджета, обеспечивающие допустимый для инвесторов уровень прибыльности.
Далеко не все застроенные территории привлекательны для частных инвесторов с точки зрения обеспечения приемлемого уровня прибыльности проектов реконструкции. В большинстве российских городов продолжает существовать практика взимания с инвесторов унифицированной величины, фиксированной в процентах от площади или стоимости возведенного жилья, за предоставление права осуществлять реконструкцию. Поэтому важной задачей проекта стала демонстрация возможности перехода от заданных абстрактных величин к расчетным величинам, отражающим специфику конкретных земельных участков.
Для решения этой задачи в рамках работы над проектом в Южно-Сахалинске была разработана универсальная модель оценки экономической эффективности для проектов подобного класса. Преимущество модели в том, что вместе с возможностью учитывать все основные классы финансовых потоков, возникающих в проектах развития застроенных территорий, модель позволяет учитывать всю значимую специфику рассматриваемого земельного участка и оперативно варьировать ключевые параметры проекта с целью определения оптимальных исходных значений.
Решение проблемы преобразования «неприбыльных» участков в «прибыльные» согласно данному подходу может решаться путем перераспределения части расходов проекта в пользу местного бюджета, что и было осуществлено в процессе анализа вариантов осуществления проекта. В расчетной модели были предложены три варианта привлечения финансирования. Согласно первому варианту частный инвестор полностью брал на себя все расходы, во втором варианте расходы по развитию внеплощадочной инфраструктуры переносились на долю бюджета, а в третьем бюджет обременялся также и расходами на развитие социальной инфраструктуры (детские сады школы и т.д.). Однако можно рассматривать и другие варианты. Так, не исключено, что для местной администрации будет удобней взять на себя расходы по переселению жителей ветхих домов.
При выполнении расчетов важно учитывать, что с момента объявления о предстоящей реконструкции и расселении количество прописанных жильцов в ветхом фонде увеличивается, как правило, в 2 и более раз. Это требует со стороны частных инвесторов дополнительных затрат, которые должны учитываться в базовых расчетах.
Но даже при этих жестких условиях имеется возможность переселить граждан, проживающих в ветхом фонде. Такая возможность возникает только применительно к особо прибыльным проектам, когда на месте сносимого жилья инвесторы могут построить и реализовать гораздо более значительные по сравнению с существующими объемы жилья. При этом инвесторы будут оплачивать администрации города «право градостроительной подготовки территории». Поступающие средства должны перенаправляться администрацией на переселение граждан, проживающих за пределами реконструируемых кварталов.
Практика показывает, что минимальная дисконтированная доходность проекта должна составлять 15% с учетом отнесения платы за право развития застроенной территории на затраты. Только при достижении такого показателя частный инвестор может быть заинтересован в участии в проекте.
В условиях отсутствия или недостатка у администрации средств на разработку градостроительной документации может быть организован процесс планировочных работ за счет частных инвесторов с «кумулятивным эффектом» разворачивания и расширения такого рода необходимых, но, как правило, не выполняемых работ.
Повышается активность исполнительных органов местного самоуправления. Вместо ожидания прихода инвестиций администрация в инициативном порядке обеспечивает их приход, подготавливая и просчитывая выгодные для частных инвесторов и для города условия реализации инвестиционных проектов. Взаимоотношения между администрацией и частными инвесторами-застройщиками становятся более открытыми и потому менее коррумпированными. Благодаря установке на первичность формирования земельных участков, они могут стать объектом залога и получения ипотечных кредитов для продолжения строительства, реконструкции.
Также снижается уровень конфликтности с жителями. Поскольку сначала формируются земельные участки, имеющие четкие границы и конкретных правообладателей, и только потом производится строительство, то все спорные вопросы решаются в процессе согласования и обсуждения градостроительной документации – проектов планировки, проектов межевания и градостроительных планов земельных участков. Для инвесторов-застройщиков снимаются высокие финансовые риски, связанные с тем, что процесс строительства неожиданно может быть остановлен недовольными жителями. При данной схеме уже нет никаких формально-юридических оснований для остановки начатого строительства.
2. Исходная ситуация
До введения института развития застроенных территорий в Южно-Сахалинске применялась общая норма – земельные участки для строительства жилья предоставляются без исключений только на аукционах. Получалось, что инвестор «заходил» на застроенную территорию, освобождал ее от прав третьих лиц (посредством покупки имущества у собственников квартир или нежилых помещений, переселения людей, проживающих по договору социального найма, сноса данных объектов), и такой земельный участок выставлялся на аукцион.
До внедрения стандарта проекты реконструкции застроенных территорий в городах не рассматривались как возможность получать «живые» деньги в бюджет и перераспределять их на развитие территорий за право реконструкции. Считалось, что настоящие проекты заведомо затратны и уже хорошо, если инвестор хотя бы расселяет жителей из ветхого фонда, т.е. решает задачи социального характера. Такие взаимоотношения между администрацией и застройщиком при подготовке и реализации проектов реконструкции были типичны для многих городов, не исключая и Южно-Сахалинск.
Реконструкция территорий с наличием ветхого фонда осуществлялась на условиях, определенных инвестиционным контрактом, которым определялся процент передачи площадей в собственность муниципалитета, расселение жителей из ветхого фонда, отчисления на развитие инженерных сетей в зависимости от сложности освоения территории. Администрация не производила расчеты и не имела возможности оценить насколько прибылен или затратен проект по реконструкции, т.е не было критериев для определения минимальной доли, которую город мог запросить у частных инвесторов за возможность реализовать проект по реконструкции. Поэтому в большинстве случаев предусмотренные контрактом условия застройщиком не выполнялись, так как по мере реализации проекта увеличивались затраты, связанные с расселением, с развитием инженерных сетей.
Нормативный правовой акт «Правила землепользования и застройки» был принят в Южно-Сахалинске в городе 29 сентября 2004 г., т.е. за 3 месяца до принятия градостроительного кодекса РФ. Таким образом, значимость регионального документа была нивелирована его несоответствием новому федеральному законодательству.
На сегодняшний день в городе принят документ, регламентирующий применение договоров о развитии застроенных территорий, а именно Постановление администрации Сахалинской области от 14 мая 2008 г. «Об утверждении порядка организации работы по распоряжению земельными участками, предоставляемыми для целей, связанных со строительством, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Город Южно-Сахалинск».
Кроме того, постановлением мэра города Южно-Сахалинска создана комиссия, которой поручено заниматься разработкой новой редакции правил землепользования и застройки.
3. Поэтапные мероприятия в рамках реализации стандарта
Организационно-правовая схема преобразования застроенных территорий посредством организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) на градостроительную подготовку территорий должна выполняться при наличии ПЗЗ, обеспечивающих инвестору правовые гарантии реализации проекта преобразования территории.
Помимо обязательного наличия ПЗЗ, имеются и другие ограничения, определяющие выбор приемлемых ситуаций для использования данной организационно-правовой схемы. Установление ограничений связано с намерением привлечь максимальный объем частных инвестиций, что обеспечивается максимально возможным снижением рисков частных инвесторов. Эти ограничения состоят в следующем:
проект преобразования может подготавливаться и осуществляться только применительно к неразмежеванной территории, на которой расположены ветхие многоквартирные дома, не отнесенные к категории не пригодного для проживания жилищного фонда;
качество и удельная площадь жилых помещений, приходящаяся на одного проживающего, таковы, что благоустроенное жилье, предоставляемое (по фиксированным нормам) переселяемым из них гражданам, будет иметь заведомо более высокие качество и рыночную стоимость – следовательно, у граждан, проживающих в ветхом жилье (даже приватизированном), не возникнет желания противостоять переселению.
Содержание и последовательность действий организационно-правовой схемы таковы:
1) При наличии ПЗЗ, используя установленные правилами юридически значимые градостроительные регламенты, администрация в лице ее уполномоченного органа в области градостроительной деятельности имеет возможность оценивать территории (в том числе с ветхими многоквартирными домами) с позиций различной степени инвестиционной привлекательности для частных инвесторов в целях организации проектов преобразования, выявлять приоритетные в этом отношении части городской территории на основе подготовки и выбора вариантов схематических (рамочных) бизнес-планов.
2) В качестве приоритетных выбираются те части городской территории, предварительно подготовленные схематические (рамочные) бизнес-планы преобразования которых показывают возможность осуществить преобразования полностью за счет частных инвесторов без использования средств городского бюджета;
3) Форма проведения торгов (аукцион или конкурс) определяется с учетом следующих положений:
если критерий-показатель выплат в бюджет города за право осуществления реконструкции используется как единственный, торги проводятся в форме аукциона;
если помимо указанного критерия-показателя используются и другие, торги проводятся в форме конкурса .
4) Торги (аукционы или конкурсы) среди инвесторов на право градостроительной подготовки территории до начала ее преобразования проводятся на основе соответствующего нормативного правового акта, в котором, помимо изложенных выше особенностей, определяются следующие основные положения:
на стороне победителя торгов находятся риски, связанные с возможным отказом собственников квартир распорядиться ими в его пользу;
границы преобразуемой застроенной территории и границы земельных участков в ее пределах:
права победителя торгов на освобождаемые жилые помещения (предоставляются только после переселения за средства победителя торгов проживающих в них граждан в благоустроенные жилые помещения вне пределов преобразуемой территории);
права победителя торгов на освобождаемые нежилые объекты и помещения – в случае их наличия;
права победителя торгов на общий земельный участок;
5) Приложением к нормативному правовому акту, основные положения которого описаны выше, является форма «Соглашения о градостроительной подготовке застроенной территории до начала ее преобразования». В отличие от традиционного инвестиционного контракта данное Соглашение:
не противоречит законодательству, не подвергает неоправданным рискам инвесторов и не провоцирует конфликты с жителями;
позволяет инвестору стать подлинным застройщиком – приобрести права собственности на сформированный, освобожденный от прав третьих лиц земельный участок для осуществления в рамках градостроительного регламента реконструкции, строительства на месте сносимых ветхих объектов, которые к началу преобразований также принадлежат инвестору на правах собственности;
выполняется по прозрачным процедурам с полным соблюдением прав и законных интересов правообладателей недвижимости, что существенно снижает риски инвестирования, повышает объемы привлекаемых инвестиций, в том числе из средств банков, которые могут предоставлять ипотечные кредиты под залог земельного участка, находящегося в собственности инвестора.
4. Расчетная модель оценки прибыльности проектов по развитию застроенных территорий
В период работы над проектом внедрения стандарта по развитию застроенных территорий в городе Южно-Сахалинске, сотрудниками Института экономики города была разработана универсальная расчетная модель, позволяющая оценить прибыльность проектов как комплексного освоения земельного участка, так и развития застроенной территории. Теоретическим обоснованием модели является методика дисконтированных денежных потоков. Универсальность модели обеспечивается возможностью адаптировать ее условиям осуществления конкретного проекта. Однако сама по себе модель является лишь составной частью алгоритма оценки проекта, позволяющего помимо определения уровня прибыльности проекта моделировать оптимальные параметры проекта.
Методика моделирования параметров инвестиционно-строительного проекта является алгоритмом краткосрочного прогнозирования подготовки и реализации инвестиционно-строительных проектов на период в 3-4 года. Особенности методики моделирования параметров инвестиционно-строительного проекта определяются следующими основными положениями:
1) множественность субъектов, экономическое поведение которых является предметом прогнозирования;
2) использование «сценарного подхода»;
3) применение адекватной технологии выполнения итерационных расчетов; (собственно расчетная модель);
4) установление минимального порога прибыльности проекта;
5) распределение обязательств между потенциальными участниками проекта;
6) структуризация расчетных блоков;
7) следование принципу завершенности расчетов;
8) связь результатов расчетов с содержанием подготавливаемых проектов документов для проведения аукциона.
Структура и особенности расчетных блоков определяются логикой универсального алгоритма и нацеленностью на итоговый результат – на получение показателей, характеризующих рентабельность или нерентабельность проекта в целом (при различных условиях его организации и выполнения) и компоненты проекта, включая компоненту, определяемую как начальная цена права на заключение договора о развитии застроенной территории (в случае наличия расчетной рентабельности проекта).
Следует отметить следующие положения в отношении расчетных блоков:
1) расчеты производятся во взаимосвязи натуральных и стоимостных показателей;
2) натуральные показатели (а вслед за ними и стоимостные показатели) могут относиться не только непосредственно к территории, планируемой для развития, но и к иным, более значительным по площади территориям – «зонам обслуживания» различных видов магистральных сетей и головных объектов инженерной инфраструктуры;
3) в случае необходимости модернизации внеплощадочной инфраструктуры (расположенной вне границ территории развития), особенности в отношении магистральных сетей и головных объектов инженерной инфраструктуры определяются следующими возможностями:
a. использование и включение в расчеты технических условий, предоставляемых организациями коммунального комплекса, что является общераспространенным на данный момент, но не согласуется с концепцией, которая выстраивается в соответствии с требованиями новейшего законодательства (см. возможность № 3);
b. использование фактических данных, характеристик и экспертных оценок (с участием, или без участия организаций коммунального комплекса);
c. использование показателей платы на подключение, определяемых специальными расчетами на основе тарифов на подключение.
Универсальный алгоритм расчета включает три основных блока, в рамках которых собирается соответствующая информация и производятся расчетно-прогнозные действия применительно к каждому варианту архитектурно-планировочной организации территории (от первого варианта до последнего с возможностью подвариантов для каждого варианта):
1) блок 1 – варианты архитектурно-планировочной организации территории с характеристиками и параметрами (натуральными показателями) проекта;
блок 1.1 – характеристики и параметры исходной ситуации;
блок 1.2 – характеристики и параметры архитектурно-планировочной организации территории по вариантам;
2) блок 2: маркетинг – прогнозная оценка степени востребованности планируемых к строительству объектов;
3) блок 3 – расчеты натуральных и стоимостных показателей, выводы, предложения:
блок 3.1 – расчеты прогнозируемых затрат;
блок 3.2 – расчеты прогнозируемых поступлений;
блок 3.3 – сопоставление результатов расчетов, выполненных в рамках блоков 3.1 и 3.2: выводы относительно наличия, отсутствия положительных значений приемлемой прибыли, цены права на заключение договора о развитии застроенной территории (минимальное и максимальное значение – в случае наличия положительного значения указанной цены права).
Таким образом, механизм оценки и определения оптимальных параметров проекта представляет собой циклическую схему. На первом этапе происходит изучение первоначальных условий как внутренней, так и внешней среды проекта. Внутренняя среда представляет собой рассматриваемый земельный участок, со всеми его обременениями и ограничениями, существенными для будущего застройщика. Внешняя среда – это уровень востребованности разных типов жилья на рынке, а также реальный объем платежеспособного спроса на него. На основании результатов исследования формируются некоторые ограничения для всех варьируемых параметров проекта. На следующем этапе определяются некоторые значения данных параметров в рамках обозначенных ограничений и вносятся в расчетную модель. Если модель показывает уровень прибыльности, превышающий установленное экспертно пороговое значение – проект принимается в данном виде. В ином случае, производится корректировка варьируемых параметров, например: пересмотр проекта планировки территории. Этот цикл продолжается до тех пор, пока не будет найдет вариант, удовлетворяющий установленному условию минимально допустимого уровня прибыльности.
Стоит также заметить, что в рамках модели может быть оценена эффективность взаимодействия частного инвестора и местной администрации в сфере распределения затрат на развитие различных видов инфраструктуры. В последнем варианте модели, примененном при оценке проекта развития застроенной территории в Южно-Сахалинске, было учтено 3 варианта распределения затрат:
1. все затраты берет на себя инвестор
2. затраты по развитию внеплощадочной инженерной инфраструктуры берет на себя местный бюджет
3. местный бюджет берет на себя развитие внеплощадочной инженерной и социальной инфраструктуры.
Очевидно, что в большинстве случаев у местной администрации нет средств для непосредственного участия в проекте, а значит на расчетной стадии необходимо добиваться прибыльности без распределения затрат в пользу бюджета. Но в некоторых ситуациях данный вид взаимодействия может стать решающим фактором в вопросе привлечения инвестора в проект.
5. Факторы успешного внедрения стандарта
На начальных этапах реализации стандарта стабильному решению текущих задач способствуют следующие факторы:
наличие разработанного и в последствии утвержденного местного нормативного правового акта – Правил землепользования и застройки.
заинтересованность и активность главы администрации города, которые проявились в поддержке предлагаемого подхода к реконструкции застроенных кварталов через принятие необходимых нормативно-правовых документов;
наличие утвержденного главой администрации города координационного плана работ по организации, проведению и сопровождению экспериментальных проектов градостроительной подготовки территорий, расписанного по срокам и исполнителям;
активность и заинтересованность инвесторов, сам факт состоявшегося конкурса на право реконструкции;
выполнение инвестором обязательств по инвестиционному контракту: освобождение застроенной территории от прав третьих лиц;
состоявшиеся публичные слушания по обсуждению проекта застройки квартала;
наличие у инвестора возможности перепродавать сформированные и освобожденные от прав третьих лиц земельные участки, т.е. осуществление функции девелопера.
6. Проблемы внедрения стандарта и пути их решения
Эффективность мероприятий по преобразованию застроенных территорий предполагает налаженность взаимовыгодных партнерских отношений между администрациями городов и частными инвесторами. Первые заинтересованы в решении социальных задач (в частности, в расселении граждан из ветхого жилищного фонда) с использованием внебюджетных средств, вторые – в наличии «фронта работ» и приемлемом уровне гарантий относительно реализуемости намеченных проектов и ожидаемой прибыльности.
При налаживании такого рода партнерских отношений приходится преодолевать проблемы нормативного правового и административного характера, отражающие специфику ситуации в России при организации реконструкции застроенных кварталов. Специфика эта такова, что реализация общепринятых для стран с рыночной экономикой «классических» схем пока еще остается проблематичной и сталкивается с рядом проблем.
Одним из главных проблемных вопросов является, отсутствие во многих городах Правил землепользования и застройки. Законом о введении Градостроительного кодекса не устанавливаются сроки обязательной разработки ПЗЗ, но есть норма, устанавливающая правовые последствия невыполнения такой работы: после 2010 г. при отсутствии Правил нельзя будет предоставлять земельные участки для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Следующим проблемным вопросом, снижающим эффективность реализации стандарта является проблема гарантирования возможности реализации проекта, например, в части планируемых объемов затрат на переселение граждан. По действующему законодательству практически невозможно заблокировать неконтролируемый рост числа претендентов на переселение из муниципального жилья после объявления реконструкции. Такая ситуация часто ставит под вопрос экономическую целесообразность проведения реконструкции применительно к значительной части городских территорий.
Есть три возможных направления преодоления этого препятствия:
1) совершенствовать соответствующим образом законодательство;
2) придать реконструируемым территориям особый статус в части «замораживания» действий третьих лиц, которые могут воспрепятствовать реализации проекта;
3) переложить эту часть затрат «на плечи города» (что в большинстве городов проблематично), использовать при составлении бизнес-планов, так сказать, «коэффициенты запаса» (значение которых применительно к исходному количеству переселяемых граждан могут приближаться к трем единицам), учитывать рост затрат путем снижения выплат за землю (администрация в этом случае должна быть готова идти навстречу инвесторам в обеспечении их интересов).
В расчетных моделях для определения потенциальной прибыльности реконструируемых территорий в Южно-Сахалинске использовались «коэффициенты запаса», которые учитывали риски, связанные с дополнительными затратами на расселение.
Одной из проблем проекта стала сложность аккумулирования средств, получаемых от реализации прав на реконструкцию застроенных территорий (создание и функционирование целевого бюджетного фонда развития жилищного строительства города) для их перенаправления на менее выгодные с точки зрения частного инвестора проекты.
В настоящее время бюджетное законодательство не позволяет планировать расход средств, получаемых за счет реализации прав на реконструкцию кварталов. Каждый год администрация города ставит задание на доходы Департамента архитектуры от реализации конкурсов по реконструкции застроенных кварталов, все, что остается сверх этого задания, может быть направленно на целевые расходы, определяемые департаментом, т.е. перераспределено на менее прибыльные участки или на подготовку градостроительной документации, необходимых программ (например, программу развития инженерной инфраструктуры и др.).
Основные риски заключаются в том, что никто не гарантирует, что в очередной финансовый год задание на доходы не превысит фактически полученные департаментом средства, а также то, что в случае крайней необходимости деньги, оставленные департаменту, не будут у него изъяты и направлены на текущие нужды.
7. Затраты на внедрение стандарта (финансовые, временные, трудовые)
Финансовые затраты
внедрение данного стандарта происходит в рамках выполнения функциональных обязанностей сотрудниками соответствующих подразделений администрации города, при координации их деятельности членами рабочей группы по подготовке документов для проведения конкурсов, и, следовательно, не требует дополнительных финансовых затрат;
в случаях, когда для подготовки пакета документов требуются дополнительные материалы с оплатой за их подготовку соответствующим службам, затраты компенсируются победителем торгов на право градостроительной подготовки территории.
Временные затраты
при правильно налаженной системе на подготовку пакета документов для одного участка требуется около двух месяцев, для проведения торгов около месяца, на реализацию самого проекта реконструкции до трех лет;
для формирования совокупности площадок, с целью проведения конкурсов на право реконструкции, разрабатывается программа, в которой прописывается перечень приоритетных участков, порядок и последовательность проведения реконструкции по этим участкам, ответственные лица по соответствующим этапам реализации программы.
Трудовые затраты
для обеспечения подготовки пакета документов и технической поддержки прохождения конкурса на право реконструкции необходимо 4-6 человек, как правило, они являются членами рабочей группы.
8 Полученные результаты
1. Произведен анализ всех возможных организационно правовых схем реализации проекта развития микрорайонов №№17, 19 города Южно-Сахалинска, в результате чего было установлено, что максимально приемлемым в данной ситуации является использование механизма развития застроенных территорий.
2. Для оценки экономической эффективности проекта, а также определения его оптимальных параметров, разработан универсальный алгоритм оценки проектов подобного класса. В рамках данного алгоритма создана расчетная модель, позволяющая не только оценить рентабельность проекта при каждом возможном значении исходных параметров, но подобрать с помощью многочисленных итераций значения первоначальных параметров, приводящие к максимизации рентабельности проекта.
3. В результате применения алгоритма и расчетной модели найден вариант реализации проекта, обеспечивающий инвестору дисконтированную доходность на уровне 15%, с возможностью изъятия в пользу городского бюджета незаработанной ренты в размере 11,3 млн. рублей в виде аукционного платежа за право развития застроенной территории.
