4.3.1. Создание товариществ собственников жилья
Базовый уровень
1. Описание стандарта
Альтернативой наиболее распространенной в городах России системе управления жилищным фондом, при которой управленческие решения принимаются жилищными организациями, уполномоченными органами местного самоуправления, являются объединения домовладельцев – товарищества собственников жилья (ТСЖ), которые призваны представлять интересы собственников квартир в вопросах управления кондоминиумами.
Товарищество собственников жилья – некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев, которая, в соответствии с действующим законодательством, создается для реализации прав собственности домовладельцев на общее имущество в кондоминиуме и для совместного несения обязанностей по управлению и обеспечению эксплуатации этого общего имущества.
Для создания ТСЖ в существующем жилищном фонде установлена следующая процедура:
• принятие решения о создании товарищества собственников жилья как выбор способа управления кондоминиумом, осуществляемый на общем собрании домовладельцев, большинством голосов присутствующих;
• подготовка устава ТСЖ;
• регистрация ТСЖ в соответствии с процедурой регистрации юридических лиц;
• выбор членов и председателя правления ТСЖ;
• формирование штата по управлению или заключение договора с управляющим (управляющей компанией).
Во вновь создаваемых кондоминиумах ТСЖ может быть создано без проведения общего собрания по инициативе застройщика, который, после передачи в собственность других лиц более 50% помещений в кондоминиуме передает права по управлению созданному товариществу.
Задачами практической деятельности ТСЖ являются:
• эффективное совместное использование общего имущества;
• поддержание требуемого технического и санитарного состояния здания;
• поддержание первоначального рыночного уровня стоимости недвижимости и, по мере возможности, его повышение;
• предоставление домовладельцам условий для безопасного и удобного проживания;
• минимизация затрат на обслуживание и коммунальные услуги;
• получение дополнительного финансирования за счет хозяйственной деятельности;
• проведение кредитной и инвестиционной политики на цели содержания кондоминиума в интересах членов товарищества;
• оказание жильцам дополнительных услуг;
• представление интересов собственников во взаимоотношениях с третьими лицами;
• совместный контроль за соблюдением норм общежития.
Товарищество имеет право самостоятельно осуществлять управление и содержание дома, нанять по трудовому договору управляющего или же заключить договор на управление с организацией любой формы собственности. Одно из главных преимуществ, которое получают владельцы квартир, создав товарищество - возможность выйти из-под монополии муниципальных эксплуатационных организаций. ТСЖ самостоятельно определяет все необходимые расходы по текущей эксплуатации и ремонту общего имущества, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, и устанавливает на основе принятого бюджета товарищества размеры платежей, сборов и взносов для каждого собственника в кондоминиуме.
Товарищество собственников жилья - некоммерческая организация, это значит, что получение прибыли от управления жильем не является основной целью ТСЖ, а если прибыль возникает, то она может быть направлена только на цели управления и содержания дома. По своей организационной структуре товарищество собственников жилья – «демократия в миниатюре», то есть принципами внутреннего управления организацией являются добровольность членства, участие всех членов в принятии основных решений, выборность правления, делегирование полномочий и публичность деятельности.
Таким образом, основными отличительными чертами ТСЖ можно назвать:
• деятельность по обеспечению управления жилым домом (кондоминиумом);
• представительство интересов собственников квартир;
• коллегиальность принятия решений и демократические процедуры управления организацией.
Лучшей практикой создания и деятельности товариществ собственников жилья фактически является применение схем управления жилыми домами, при которых деятельность по управлению кондоминиумами осуществляется на профессиональном уровне, качество услуг соответствует запросам собственников жилья, и соблюдаются демократические нормы принятия управленческих решений, то есть, управление осуществляется от имени и в интересах собственников жилья.
Основная трудность применения такой практики во всеобщем масштабе заключается в нахождении баланса между профессионализмом управления и соблюдением коллегиальности принятия решений. Обычная практика работы ТСЖ показывает, что типичными схемами являются следующие:
• самоуправление и самообслуживание силами правления ТСЖ и специально сформированного штата работников, при этом устанавливается курс на минимизацию издержек, и качество услуг может не соответствовать пожеланиям собственников, что вызывает конфликты и отталкивает собственников от прямого участия в управлении своим домом;
• передача товариществом всех функций по управлению кондоминиумом муниципальной или частной профессиональной управляющей организации, а это чревато повышением размеров оплаты услуг, слабым соблюдением интересов собственников жилья, их полным отстранением от принятия решений и конфликтами.
Лучшей практикой можно считать сочетание самоуправления с профессиональным управлением, при котором принятие решений, формирование заказа на услуги и контроль за их предоставлением остаются за товариществом собственников жилья, а оказание услуг на договорной основе – за управляющей компанией или соответствующими специалистами.
В условиях недостаточно развитого рынка услуг по управлению жильем положительным явлением можно назвать возникновение объединений действующих товариществ собственников жилья, а также ассоциаций и партнерств, которые принимают на себя функции управляющих компаний. Такие организации умело сочетают достаточно профессиональный уровень предоставляемых услуг и соблюдение интересов собственников квартир.
2. Муниципальное образование
Город Киров
3. Исходная ситуация
Исходная ситуация в России
Массовая приватизация жилья гражданами, проходившая в России в последнее десятилетие ХХ-го века, превратила огромное количество людей в собственников недвижимости и привела к изменению отношений собственности в пределах каждого дома. По данным за 2002 год в стране 58 процентов городского жилищного фонда находится в собственности граждан, при этом, наверное, невозможно найти дом, где не было бы хоть одной приватизированной квартиры. Муниципалитеты больше не являются монопольными владельцами жилищного фонда на своей территории, а все многоквартирные жилые дома превратились в “кондоминиумы” - объекты недвижимости, в которых квартиры находятся в собственности отдельных лиц, а общее имущество находится в их общей долевой собственности.
Однако в большинстве домов, и даже тех, где все квартиры приватизированы или иным способом приобретены в частную собственность, владельцы квартир по-прежнему не играют никакой роли при принятии решений об управлении домами. Большая часть фактически частного жилья продолжает на деле оставаться в управлении муниципалитетов.
Несмотря на очевидные преимущества, которые предоставляет создание объединений домовладельцев, доля жилищного фонда, управляемого ТСЖ, крайне мала. В настоящее время в России существует немногим более 5 тысяч товариществ собственников жилья, в управлении которых находится около 1% всего городского жилищного фонда. Препятствиями для развития этой формы управления жильем являются плохая информированность и низкая активность населения, административные барьеры и невыполнение органами местного самоуправления своих обязательств по финансированию льгот, жилищных субсидий и дотаций, установленных для домовладельцев в кондоминиумах.
Исходная ситуация в г. Кирове.
Кировская область – один из регионов России, где проблемы ЖКХ стоят особенно остро. Исключения не составляет и город Киров, где соседствуют пяти - девятиэтажные дома, построенные до начала восьмидесятых и сегодня имеющие высокую степень износа, и современные дома, возведенные в течение последних пяти лет. При этом частное строительство успешно развивается на фоне ухудшения эффективности и качества обслуживания со стороны муниципальных предприятий, управляющих жилищным фондом.
Это формирует потребность в появлении новых организаций по обслуживанию жилых домов, адаптированных к работе в условиях рынка. В Кирове, в отличие от многих других российских городов, создание первых товариществ собственников жилья происходило «снизу», по инициативе самих собственников квартир, не только без давления, но и практически без какой-либо поддержки со стороны органов местного самоуправления. Региональная и местная нормативная база создания и деятельности товариществ собственников жилья, которая действовала в Кирове с 1995 года, не включает ни одного положения о мерах поддержки товариществ.
За два года после выхода Федерального закона «О товариществах собственников жилья» (1996 – 1998 г.) в г. Кирове по инициативе жителей было создано девять товариществ собственников жилья. Основной целью этих товариществ был вывод домов из-под управления муниципальными унитарными предприятиями, качество услуг которых не устраивало собственников квартир, и создание собственного домоуправления в соответствии с законом. Однако созданные товарищества испытывали значительные трудности, которые были связаны с рядом причин:
• недостаток у инициативных собственников квартир знаний и навыков в области управления и содержания жилья;
• нежелание или неготовность большинства жильцов лично участвовать в процессах управления;
• недостаток профессиональных кадров, готовых по договору управлять кондоминиумами, на городском рынке труда;
• слабая информированность собственников о законодательных основах и местных нормативных условиях деятельности товариществ собственников жилья;
• отсутствие консультативного органа или ресурсного центра, где можно было бы получить необходимую информацию;
• неумение собственников и невозможность без профессиональной юридической помощи отстаивать свои интересы в спорах с органами местного самоуправления, коммунальными предприятиями и другими лицами, в том числе в судах.
4. Поэтапные мероприятия в рамках реализации стандарта.
4.1. Создание городского объединения ТСЖ
Как было отмечено выше, каждое из первых в городе Кирове товариществ собственников жилья, созданных по инициативе жильцов, практически без поддержки на уровне города, испытывало серьезные трудности, связанные с управлением жильем, повышением квалификации и получением юридической помощи. В то же время, было очевидно, что совместно решать подобные проблемы гораздо легче.
В 1998 г. по инициативе председателей товариществ собственников жилья, при содействии ряда специалистов по управлению жилищным фондом, в Кирове было создано некоммерческое партнерство «Апрель-98» как многопрофильная некоммерческая организация, которая осуществляет несколько видов деятельности:
• управление и обслуживание негосударственного жилищного фонда (товарищества собственников жилья, жилищно-строительные кооперативы);
• представительство интересов собственников во взаимоотношениях с муниципалитетом, коммунальными структурами;
• защита прав собственников жилья;
• проведение разъяснительной общественной работы.
Таким образом, НП «Апрель-98», фактически, выполняет две главные функции: выступает в качестве центра поддержки ТСЖ и других некоммерческих объединений собственников жилья, и предоставляет качественные услуги по управлению жилищным фондом кондоминиумов.
4.2. Центр поддержки товариществ собственников жилья
Что касается первой функции, в качестве успехов НП «Апрель-98» можно отметить ряд нормотворческих инициатив в 1998-2001 г. на уровне субъекта федерации и органов местного самоуправления; часть предложений организации была реализована администрацией Кирова и городской Думой. Накоплен положительный опыт защиты прав домовладельцев, в том числе перед налоговыми органами, органами местного самоуправления, земельными комитетами администраций. Выпускается информационный бюллетень для жителей обслуживаемых ТСЖ. Партнерство имеет опыт проектного менеджмента, организации образовательной деятельности и информационного обслуживания кондоминиумов. Опыт деятельности организации в области реформы жилищно-коммунального хозяйства обобщался в рамках выступлений на научно-практических конференциях и в виде публикаций.
Отличительной чертой деятельности НП «Апрель-98» является активное вовлечение в работу представителей ТСЖ, входящих в партнерство, и использование «добровольческого» потенциала: в качестве консультантов и экспертов на добровольной основе привлекаются специалисты различного профиля из числа собственников жилых помещений в кондоминиумах-партнерах. Это позволяет:
• оптимизировать затраты на деятельность, не связанную с управлением жильем, и тем самым, регулировать размер членских взносов товариществ - партнеров;
• проводить активный обмен положительным опытом среди членов партнерства;
• обеспечивать постоянный рост их квалификации в сфере самоуправления;
• обеспечивать преемственность правления партнерства;
• создавать благоприятную информационную среду для развивающихся в городе товариществ собственников жилья.
Положительный пример товариществ, входящих в партнерство и успешно развивающихся сего помощью, стимулирует создание других ТСЖ и их локальных объединений в различных районах города. За период с 1996 по 2003 годы на территории г. Кирова было образовано несколько десятков товариществ собственников жилья и союзов кондоминиумов. Партнерство поддерживает регулярные деловые отношения еще с 20 ТСЖ города и области, 7 родственными организациями в 4 соседних регионах, администрациями 3 райцентров Кировской области.
4.3. Организация по управлению кондоминиумами
В начале 2004 года НП «Апрель-98» объединяло домовладельцев 79 жилых комплексов (около 8000 квартир, более 13 тыс. человек). Как организация, предоставляющая услуги по управлению жилищным фондом, в настоящее время партнерство является наиболее крупной в регионе негосударственной организацией системы жилищно-коммунального хозяйства. В настоящий момент в организации работает 78 человек, в том числе управленческий аппарат составляет 11 человек.
Свои услуги по управлению жилыми домами и их содержанию и техническому обслуживанию НП «Апрель-98» предоставляет на основе договоров, заключаемых с товариществами-партнерами. От имени товариществ эти договоры подписывают председатели правлений.
Характерно, что во всех товариществах, объединенных партнерством, есть активные правления, избираемые из состава жильцов на общих собраниях. В большинстве товариществ в составе партнерства председатели и другие члены правлений работают на безвозмездной основе, добровольно представляя интересы собственников квартир. При этом в соответствии с уставами ТСЖ срок работы собственника в качестве председателя правления не может превышать двух лет, потом на эту должность вступит другой активный жилец. Такой принцип работы органов управления позволяет каждому товариществу:
• обеспечивать принятие решений при соблюдении всех демократических процедур;
• осуществлять реальное управление кондоминиумом от имени и в интересах собственников;
• оставлять за собой принятие решений, формирование заказа на услуги и контроль за их предоставлением;
• формировать заказ только на те услуги, которые действительно одобрены собственниками;
• избегать возникновения поводов для коррупции при управлении жильем;
• обеспечивать постоянное вовлечение всех жильцов – собственников в принятие решений по данному дому;
• минимизировать административные издержки товарищества и регулировать размер взносов в ТСЖ.
Каждый конкретный договор на управление жилищным фондом, заключаемый между НП «Апрель-98» и товариществами, содержит перечень предоставляемых услуг и, как правило, включает: содержание, ремонт и техническое обслуживание общего имущества кондоминиумов, обеспечение предоставления коммунальных услуг, обеспечение безопасности и комфорта, а также дополнительные услуги. Такие договоры позволяют товариществам контролировать качество работы управляющей организации. Услуги по управлению предоставляются товариществам по ценам, которые устанавливаются по согласованию со всеми членами партнерства. НП «Апрель-98» обеспечивает качественное профессиональное предоставление услуг, которое на сегодняшний день полностью удовлетворяет всех членов партнерства и привлекает в него новых членов.
5. Административное и организационное обеспечение внедрения и функционирования стандарта
Необходимо отметить, что, в отличие от г. Кирова, процесс создания товариществ собственников жилья во многих других городах России был инициирован органами местного самоуправления. Администрациями городов на первой стации процесса проводилась активная агитационно-разъяснительная работа, создавалась нормативная база, для товариществ создавались определенные условия благоприятствования (передача на счета товариществ бюджетных средств дотаций, льгот и субсидий, установление налоговых льгот, передача товариществам прав на земельные участки и нежилые помещения), налаживалось обучение лидеров ТСЖ. Наиболее продуктивными мерами поддержки создания и успешной деятельности ТСЖ со стороны органов местного самоуправления являются: формирование благоприятных или, по меньшей мере, равных с муниципальными управляющими организациями, экономических условий; проведение разъяснительной работы среди населения и агитационной кампании в СМИ; оказание консультационно-методической помощи, создание центров поддержки ТСЖ. В таких условиях ТСЖ создавались довольно активно. В то же время, в тех муниципальных образованиях, где администрации не проявляли позитивной политической воли и не создавали стимулов для развития самоуправления собственников жилья, рост численности ТСЖ уменьшался или прекращался.
В последние годы работа органов местного самоуправления в городах по созданию ТСЖ принимает все менее активный характер или вовсе приостанавливается. Инициатива создания ТСЖ переходит к частному бизнесу: застройщикам и управляющим. Товарищества собственников жилья из разряда внедряемых «сверху» идей переходят в область деятельности частных компаний, работающих на рынке строительства жилья и управления недвижимостью. Для них создание ТСЖ является выгодным, так как способствует формированию спроса на жилье и услуги «нового типа».
Вопросами консультативной помощи, представительства интересов, обучения, защиты прав товариществ собственников жилья в городах начинают активно заниматься местные объединения товариществ – ассоциации, некоммерческие партнерства и др. Зачастую они берут на себя функции управления кондоминиумами и становятся конкурентами муниципальным управляющим и обслуживающим организациям. Возникновение и активная работа объединений ТСЖ вызывает у действующих и потенциальных лидеров товариществ уверенность в том, что им будет оказана нужная помощь и предоставлены требуемые услуги и способствует росту числа ТСЖ.
Фактически, город Киров представляет собой пример того, как местное объединение ТСЖ, созданное для решения задач поддержки товариществ, сыграло ключевую роль в процессе развития самоуправления собственников в жилищной сфере. Нужно отметить, что, если бы городская администрация несколько более активно поддерживало жилищное самоуправление в городе, это в большей мере способствовало бы восстановлению и улучшению состояния жилищного фонда города.
6. Факторы успешного внедрения стандарта
Успешному развитию товариществ собственников жилья в городе Кирове способствовали:
• активная позиция представителей товариществ собственников жилья;
• наличие развитой региональной сети некоммерческих организаций различного профиля и, соответственно, опыта работы некоммерческого сектора;
• активное жилищное строительство в последние пять лет.
В общем случае факторами успеха являются:
• заинтересованность в развитии самоуправления собственников жилья со стороны администрации города;
• наличие развивающегося рынка услуг по управлению жильем;
• массовое жилищное строительство;
• активность населения;
• наличие некоммерческих центров поддержки самоуправления.
7. Проблемы внедрения стандарта и пути их решения
Основными проблемами являются недостаточно уверенная позиция администрации города, недостаточное финансирование из городского бюджета по принятым обязательствам (дотации, льготы, субсидии), низкая информированность граждан о современных методах управления, экономическая и правовая неграмотность.
8. Затраты на внедрение стандарта
Развитие товариществ собственников жилья не предполагает, в общем случае, затрат из бюджетов города и региона, кроме тех, которые относятся к выполнению ранее принятых обязательств перед собственниками квартир по финансированию дотаций, льгот и жилищных субсидий. В то же время, готовность поддерживать товарищества собственников жилья потребует от органов местного самоуправления финансовой дисциплины в части передачи товариществам установленных дотаций, льгот и субсидий.
В тех случаях, когда городская администрация занимает активную позицию поддержки ТСЖ, могут потребоваться дополнительные вложения, например – на организацию обучения кадров для работы с ТСЖ или агитационную кампанию. В то же время, текущая практика показывает, что оказанием консультативной помощи, обучения, распространения опыта и защиты прав товариществ собственников жилья все больше начинают заниматься местные объединения товариществ и некоммерческие ресурсные центры, поэтому расходы муниципалитетов могут быть сведены к минимуму.
9. Полученные результаты.
В результате внедрения стандарта в г. Кирове создано около ста товариществ собственников жилья и несколько союзов кондоминиумов. Создано некоммерческое партнерство, объединяющее 79 товариществ собственников жилья (около 8000 квартир, более 13 тыс. человек).
Физическое состояние жилищного фонда в домах, которыми управляет НП «Апрель-98», значительно улучшилось по сравнению с серединой 90-х, и заметно отличается в лучшую сторону от состояния муниципального жилищного фонда. Повысилась удовлетворенность жильцов кондоминиумов качеством управления жилыми домами и уровнем комфорта для проживания.
Возросла степень вовлеченности граждан города в демократические процессы через участие в принятии решений об управлении своими жилыми домами, участие в работе товариществ собственников жилья и их некоммерческого партнерства.
10. Принятые нормативно-правовые документы
Нужно отметить, что никаких специальных нормативных документов для внедрения данного стандарта не было принято ни городской администрацией, ни администрацией области. В случае, если бы городская администрация занимала более активную позицию для поддержки ТСЖ, возможно, потребовалось бы принятие ряда нормативно-правовых документов, обеспечивающих меры поддержки
11. Контактная информация
Некоммерческое партнерство «Апрель-98»
Адрес: 610607, г.Киров, ул.Ленина, 102а
Симонова Людмила Вениаминовна, директор организации
Рудаков Александр Геннадьевич, заместитель директора
Тел./факс: (8332) 67-67-37, 69-37-23
E-mail: arudakov@bk.ru,
